Szántó, szőlő vagy építési telek: az ingatlan-nyilvántartási besorolás dönti el a vásárlás szabályait. Az 1 hektáros korlát, az elővásárlási jogok és a földműves-státusz.
Magyarországon külföldi állampolgárok is vásárolhatnak földterületet, azonban nagyon fontos különbséget tenni a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek, valamint az ilyen besorolás alá nem tartozó ingatlanok között.
Német és osztrák állampolgárok uniós állampolgárként a magyar földforgalmi szabályok alapján alapvetően ugyanabba a „tagállami állampolgár” kategóriába tartoznak, mint más EU-tagállamok állampolgárai. A termőföld megszerzésére azonban Magyarországon különleges szabályok vonatkoznak.
Mit jelent Magyarországon a „föld"?
A jogi besorolás szempontjából nem az számít, hogy az ingatlan külterületen vagy belterületen található, hanem elsősorban az, hogy miként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
A földforgalmi szabályok többek között az alábbiként nyilvántartott mező- és erdőgazdasági területekre vonatkozhatnak:
szántó
rét
legelő
szőlő
gyümölcsös
kert
erdő
Bizonyos zártkerti ingatlanok szintén a földforgalmi szabályok alá tartozhatnak, ha az ingatlan-nyilvántartási besorolásuk alapján mezőgazdasági földnek minősülnek. Ezért földvásárlás előtt az egyik legfontosabb lépés mindig a tulajdoni lap és az ingatlan pontos jogi besorolásának ellenőrzése.
Vásárolhat-e termőföldet egy német vagy osztrák magánszemély?
Igen. A magyar Földforgalmi törvény alapján termőföld tulajdonjogát magyar természetes személy mellett más EU-tagállam állampolgára is megszerezheti.
Ha azonban a vásárló nem minősül földművesnek, akkor főszabály szerint csak akkor szerezhet mező- vagy erdőgazdasági földet, ha a már tulajdonában lévő és a megvásárolni kívánt föld együttes területe nem haladja meg az 1 hektárt.
Ez azt jelenti, hogy egy Németországban vagy Ausztriában élő magánszemély számára is lehetséges például kisebb szőlő, gyümölcsös vagy más mezőgazdasági terület megvásárlása, de az 1 hektáros korlátot és az adott ingatlan jogi státuszát mindig külön ellenőrizni kell.
Mi történik 1 hektár felett?
Nagyobb mezőgazdasági terület megszerzéséhez a vásárlónak jellemzően földművesnek kell minősülnie és Magyarországon földművesként nyilvántartásba kell kerülnie. A magyar jog szerint földműves lehet tagállami állampolgár is, amennyiben rendelkezik az előírt mezőgazdasági vagy erdészeti szakképzettséggel, vagy meghatározott feltételek mellett legalább hároméves igazolt mező- vagy erdőgazdasági gyakorlattal.
Földművesként a törvényben meghatározott általános földszerzési maximum 300 hektár.
Egy átlagos német vagy osztrák ingatlanvásárló esetében azonban ez ritkán releváns: aki Magyarországon elsősorban nyaralót, házat vagy kisebb hozzá tartozó területet keres, annak általában az 1 hektár alatti szabály és az ingatlan pontos besorolása a lényeges.
A földvásárlás folyamata eltér egy normál ingatlanvásárlástól
Termőföld vásárlásakor nem elegendő egyszerűen az eladóval megállapodni és aláírni egy adásvételi szerződést.
A magyar földforgalmi rendszerben több személyt és szervezetet is elővásárlási jog illethet meg. Az adásvételi szerződést ezért a jogszabályban meghatározott módon közzé kell tenni. Az elővásárlásra jogosultaknak jelenleg 60 napjuk van arra, hogy a szerződést az abban szereplő feltételekkel elfogadják.
Ez azt jelenti, hogy még egy érvényesen aláírt adásvételi szerződés esetében sem feltétlenül biztos, hogy végül az eredeti vásárló szerzi meg a föld tulajdonjogát.
A földadásvételhez ezen túlmenően a jogszabályban meghatározott esetekben a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárása és jóváhagyása is kapcsolódik. Emiatt egy termőföld-adásvétel rendszerint több időt és lényegesen több adminisztrációt igényel, mint egy lakóingatlan megvásárlása.
A megvásárolt föld használatára is vannak szabályok
A föld megszerzésekor a vevőnek általában vállalnia kell, hogy a földet maga használja, a használatát nem engedi át másnak a törvényben megengedett eseteken kívül, teljesíti a földhasznosítási kötelezettségeket, valamint főszabály szerint a tulajdonszerzést követő öt évig nem hasznosítja más célra.
Ez különösen fontos azok számára, akik azért vásárolnának olcsó mezőgazdasági területet, hogy azon később automatikusan lakóházat építsenek. Egy mezőgazdasági föld megvásárlása nem jelenti automatikusan azt, hogy azon lakóépület építhető. Ehhez külön földvédelmi, építésügyi és helyi szabályozási feltételek teljesítése is szükséges lehet.
Mi a helyzet az építési telekkel?
Egy „kivett beépítetlen területként”, „kivett lakóház, udvarként” vagy más, mezőgazdasági művelés alól kivett ingatlanként nyilvántartott területre nem feltétlenül a termőföldekre vonatkozó Földforgalmi törvény szabályai alkalmazandók.
Ezért két egymás mellett fekvő, látszólag teljesen azonos telek vásárlási szabályai is eltérhetnek egymástól attól függően, hogy az ingatlan-nyilvántartásban milyen megnevezéssel szerepelnek.
Összefoglalva
Egy német vagy osztrák állampolgár Magyarországon vásárolhat földterületet, de a vásárlás feltételeit alapvetően az ingatlan jogi besorolása határozza meg.
Nem földműves EU-állampolgárként mezőgazdasági földből főszabály szerint legfeljebb 1 hektár szerezhető. Nagyobb terület megszerzéséhez már speciális feltételeknek kell megfelelni. A termőföld-adásvétel során elővásárlási jogok és hatósági eljárások miatt a vásárlás folyamata is hosszabb és összetettebb lehet egy hagyományos ingatlanvásárlásnál.
Ezért már az ingatlan kiválasztásakor érdemes ellenőrizni:
az ingatlan pontos ingatlan-nyilvántartási besorolását,
a terület nagyságát,
az esetleges elővásárlási jogokat,
a föld jelenlegi használatát,
valamint azt, hogy a vásárló tervezett célja jogilag megvalósítható-e.
Fontos: a fenti információk általános tájékoztatásul szolgálnak, és nem minősülnek jogi tanácsadásnak. A földforgalmi szabályok összetettek, ezért konkrét vásárlás előtt minden esetben javasolt az adott ingatlan tulajdoni lapjának és jogi helyzetének egyedi vizsgálata.